Вадим Шабалин
Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам. Часть 4
Агентство СIР РГБ
Под редакцией С. В. Прокофьева
Сведения об авторе и редакторе:
Шабалин В. Г. – кандидат юридических наук, практикующий юрист на рынке недвижимости, руководитель авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью». www.zsrd.ru, тел. (495) 506-20-90
Прокофьев С. В. – вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, автор проекта «103 вебинара риэлтору». crt-vostok.ru
От редактора
У Вас в руках четвертая часть книги «Сам себе риэлтор» – Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам. Ее название привлекло вас, заинтересовало. Вы полны желания, наконец, решить свой квартирный вопрос.
Кому полезна книга
Книга поможет лично Вам улучшить свои жилищные условия без переплаты и получить наилучший для Вашего бюджета вариант.
О книге
Рынок недвижимости стремительно изменяется, одни вопросы утрачивают актуальность, им на смену приходят новые ситуации, неразрешимые без рекомендации эксперта. Серия из четырех «карманных» книг и электронный комплект к ним основаны на бестселлере Вадима ШАБАЛИНА «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке» выдержавшем 18 изданий с 1997 по 2014 гг.
Об авторе
Вадим Геннадьевич ШАБАЛИН, к.ю.н., практикующий юрист, лидер авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью», популярный бизнес-тренер для профессиональных риэлторов в ЦРТ ВОСТОК. В профессии уже почти 25 лет.
Купите книгу сейчас!
Эта книга стоит как чашка кофе, а сэкономит Вам больше месячной зарплаты и предостережет от непоправимых ошибок.
Вы узнаете
• ЧТО нужно сделать (и чего делать НЕЛЬЗЯ) при проведении своей сделки с недвижимостью и ее дальнейшей эксплуатации;
• Как получить от государства льготы на ЖКХ и налоговые вычеты
• Начнете понимать, когда лучше действовать самостоятельно, а на какие работы придется пригласить специалиста и как грамотно контролировать его действия.
С уважением,
Сергей ПРОКОФЬЕВ
автор проекта «103 вебинара риэлтору»
Введение
Согласно вездесущей статистике, каждая московская квартира меняет своих хозяев раз в 9—10 лет. Если Вы, глубокоуважаемый читатель, достигли совершеннолетия (не говоря уже о более почтенном возрасте), то наверняка Вам приходилось переезжать с одного места жительства на другое. Вспомните, что пришлось при этом пережить!
Недаром в народе говорят, что два переезда равносильны одному пожару, особенно в наше неспокойное время, когда прибыльный рынок недвижимости притягивает к себе, как магнит, множество мошенников. Как показывает практика, проблемы с криминальными элементами при решении жилищных вопросов возникают у граждан, не владеющих информацией о том, каковы «правила игры» на рынке недвижимости, что и в какой последовательности необходимо делать по своему варианту (и что делать категорически нельзя), а также слабо разбирающихся в том, куда и к кому обратиться за помощью.
РЕЧЬ В КНИГЕ ПОЙДЕТ О ТОМ, КАК:
• как встать на квартирную очередь и заключить договор соцнайма;
• что и где можно получить при сносе вашего ветхого жилья;
• как минимизировать коммунальные платежи;
• каким путем узаконить перепланировку;
• как «правильно» уплатить налоги с продажи жилья и за его использование;
• где и у кого застраховать сделку, а также ответственность перед соседями;
• как воспользоваться льготными жилищными программами;
• каким образом правильно оформить садовый или дачный участок.
И САМОЕ ГЛАВНОЕ – ОСТАТЬСЯ С КВАРТИРОЙ ИЛИ ПРИ ДЕНЬГАХ!
Обязательно смотрите главы, посвященные действиям Ваших оппонентов (например, если Вы, уважаемый читатель, – продавец, тщательно изучите рекомендации для покупателей, ведь Вам необходимо знать их основные психологические приемы).
Еще одно замечание: в тексте книги, приведенных таблицах и расчетах иногда указываются рыночные цены разных объектов недвижимости. Естественно, эти данные берутся на момент сдачи издания в печать (начало 2016 г.). В дальнейшем ценовая ситуация будет другая, так что следите за ее изменениями!
В таблицах и приложениях на сайте videokniga.tv приведено большое количество фактического материала, используемого при совершении сделок с недвижимостью. Надеемся, что эти данные помогут Вам сэкономить силы, время и деньги.
Настоящая книга является третьей в новой массовой серии «Сам себе риэлтор», которая создана автором на основе бестселлера «Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах». издававшегося в 1997–2014 гг. В тексте имеются ссылки на главы первой, второй и третьей частей книг нашей серии «Сам себе риэлтор» (например, 1.11; 2.14; 3.2), которые вышли ранее. Ждем от Вас, уважаемые читатели, новых интересных вопросов (не только по видам сделок) и практических ситуаций, с которыми пришлось столкнуться! Всю информацию направляйте на портал videokniga.tv (раздел задать вопрос) или в соцсети автору.
Итак, глубокоуважаемый читатель, в добрый путь!
Часть IV
Мои права и льготы по жилищному вопросу
Глава 4.1. Квартирная очередь
Слышал, что в Москве с 2014 г. изменились правила постановки на учет очередников и лица, прожившие в городе менее 10 лет, также получили это право. Расскажите о новом порядке подробнее.
Еще с 01.01.2007 г. в столице вступил в силу Закон № 29-3Г[1], который регламентирует новые правила постановки на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В 2011 и 2014 гг. в этот документ были внесены существенные изменения. к сожалению, ужесточающие соответствующие правила. Он не имеет обратной силы во времени и не затрагивает интересов лиц, ставших очередниками в 1989–2004 гг., т. е. до введения в действие нового ЖК РФ.
Согласно выше указанному закону организуется три очереди.
1. На получение бесплатного жилья (по договору социального найма). Чтобы претендовать на таковое, необходимо получить статус малоимущих (см. вопрос в конце этой главы), причем сообщение заниженных сведений об имуществе и доходах влечет автоматическое исключение из очереди. Граждане, вставшие в эту очередь, будут мыкаться в ней минимум 20–25 лет (связано это с тем, что все очередники предшествующих годов будут автоматически переоформлены туда же). С такими людьми будут заключаться договоры безвозмездного пользования жилплощадью: в течение 5 лет с момента получения бесплатной квартиры ее невозможно будет приватизировать и продать, хотя можно совершить натуральный обмен (см. главу 3.9). В дальнейшем подобный договор может быть либо продлен либо переоформлен в договор социального найма (см. ответ на следующий вопрос). Для постановки на учет в эту очередь ценз оседлости «10 лет проживания в Москве» сохраняется;
2. На получение жилья путем коммерческого найма. Для тех, кто не хочет ждать обещанную квартиру и располагает минимальными деньгами (не признается малоимущим), будет предложено жилье на условиях коммерческого найма (см. главу 3.2 третьей книги серии). Сюда же переоформлена и бывшая очередь ЖСК (с сохранением года постановки на учет). При этом квартиру путем коммерческого найма удастся получить через 5–6 лет, однако платить за нее придется в 2–3 раза дороже;
3. В собственность на льготных условиях. Эта очередь предназначена для граждан, имеющих средние доходы (более 20 минимальных зарплат в месяц), и жилье им будет предоставляться следующими способами: вступление в ССК или ЖНК (см. главу 3.13 третьей части нашей книги), пользование субсидиями (глава 4.6), получение льготного кредита (глава 3.21) или возмездной ссуды на возвратной основе (10–12 % годовых в рублях на срок до 10 лет). Именно в отношении этой категории граждан снято пресловутое ограничение насчет 10 лет проживания (постоянной прописки) в Москве. Томиться в ожидании придется, скорее всего, от 2 до 5 лет.
Нормы постановки на учет принципиально не изменились – в качестве базовой осталась величина в 10 кв. м общей площади квартиры на человека. Жильцы коммуналок, тяжелобольные лица и две семьи в смежных комнатах или в однокомнатной квартире имеют льготу до 15 кв. м общей площади (подробнее об этом – см. следующий вопрос). Кроме того, очередниками могут стать наниматели некомфортного жилья – квартир гостиничного типа и ордерованных общежитий (без ограничения общей площади последних).
Также в новой редакции закона перекрыты различные лазейки, используемые ранее для постановки на учет граждан, имеющих право на льготы (см. ответы на следующие вопросы).
Помимо «общей очереди» (наша семья мыкается в ней уже 12 лет) существуют еще и льготные. Можно ли перейти в одну из них и как это сделать?